Putkiremontti & toteutusmuodot – lyhyt oppimäärä

Kahden viikon putkiremonttimediamylläkän keskellä erilaiset putkiremontin toteutusmuodot tuntuvat menevän iloisesti sekaisin. Kyllähän sen ymmärtää: ei nimittäin ole edes itseään ammattilaisena pitäville aina selvää, mitä tarkoittaa allianssi ja miten se eroaa kokonaishintaurakasta tai tavoitehintaurakasta. Pakkaa sekoittaa entisestään myös KVR ja TST.

Kertaus on opintojen äiti ja haluan avata käsitteet urakkamuodoista taloyhtiön näkökulmasta:

Putkiremontti allianssimallilla

Allianssilla hoidettiin paljon mediahuomiota saanut ”kahden viikon putkiremontti” Roihuvuoressa. Allianssilla tarkoitetaan taloyhtiön, suunnittelijoiden, pääurakoitsijan sekä yleensä sähkö- ja putkiurakoitsijan välistä yhtä yhteistä sopimusta, jossa sovitaan yhteisistä tavoitteista korjaustyön tekemiseksi. Kustannusmalli rakennetaan tavoitehintaan ja tavoitteisiin perustuen niin, että kaikilla allianssikumppaneilla on aidosti yhteinen intressi saavuttaa yhteiset tavoitteet mahdollisimman edullisesti. Kustannusten muodostuminen on täysin avointa ja muukin toiminta täysin läpinäkyvää. Allianssimallissa ei käytetä lainkaan rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja, joten muiden hankemuotojen kaltaista vastakkainasettelua ei synny.

Allianssimallin tekemisessä on parasta, että tehdään vain niitä asioita, mitkä todella ovat tarpeen korjaustyön toteuttamiseksi. Ei tarvitse käyttää aikaa siihen, että eri osapuolet varmistelevat omaa selustaansa pitkillä urakkaohjelmilla, tarkoilla työselostuksilla, pilkuntarkoilla pöytäkirjamerkinnöillä tms. byrokratialla. Vastuu on kaikkien yhteinen eikä sitä tarvitse tai edes voi siirrellä toiselle osapuolelle. Kaikki osallistuvat suunnitteluun. Kaikki osallistuvat päätöksentekoon. Allianssi perustuu osapuolten väliseen luottamukseen. Mikäli luottamus syystä tai toisesta rakoilee, taloyhtiö voi purkaa allianssisopimuksen ilman juridisia kiemuroita esimerkiksi suunnitteluvaiheen jälkeen, ja jatkaa hanketta jollain muulla tavalla. Allianssilla voidaan parhaimmillaan saavuttaa merkittäviä kustannus- ja aikataulusäästöjä sekä erinomainen asiakastyytyväisyys.

Putkiremontti kokonaishintaurakkana

Kokonaishintaurakka on tällä hetkellä kaikkein yleisin tapa tehdä putkiremontti. Taloyhtiö teettää suunnitelmat suunnittelijalla, jonka jälkeen kilpailutetaan urakoitsijoita ja tehdään urakkasopimus, jossa sovitaan, mihin hintaan urakoitsija tekee suunnitelmien mukaiset työt. Työ tehdään yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaisesti. Tämän hankemallin hyvänä puolena on selkeys, mutta haittapuolena se, että urakoitsija saadaan mukaan vasta, kun kaikki on jo suunniteltu valmiiksi. Urakoitsijan osaamista ei päästä hyödyntämään parhaiden ja edullisimpien korjausratkaisujen löytämisessä. Lisäksi molemmat osapuolet, taloyhtiö ja urakoitsija, pyrkivät lähtökohtaisesti ajamaan vahvasti omia etujaan esimerkiksi rahojen suhteen. Vastakkainasettelu on aika jyrkkä ja jonkinasteiset riidat tai vähintäänkin erimielisyydet yleisiä.

Putkiremontti tavoitehintaurakkana

Tavoitehintaurakka poikkeaa kokonaishintaurakasta siinä, että kokonaishinnan sijaan sovitaankin tavoitehinta, jolla urakka pyritään tekemään. Jos urakoitsija onnistuu tekemään hankinnat (aliurakat, kalusteet yms.) tavoitehintaa halvemmalla, alittava osuus jaetaan taloyhtiön ja urakoitsijana välillä. Samoin, mikäli tavoitehinta ylittyy, ylittävä osuus jaetaan taloyhtiön ja urakoitsijan kesken. Lisäksi sovitaan kattohinta, jonka ylityksen maksaa kokonaisuudessaan urakoitsija. Tavoitehinnan ehdoton etu kokonaishintaurakkaan verrattuna on se, että siinä molemmilla osapuolilla on yhteinen intressi tehdä remontti mahdollisimman edullisesti. Toinen merkittävä etu on se, että urakkasopimus voidaan solmia ilman tarkkoja suunnitelmia jo aikaisessa vaiheessa. Urakoitsija voi siis osallistua korjauksen suunnitteluun. Näin saadaan hyödynnettyä urakoitsijan näkemykset erilaisten suunnitteluratkaisujen hintaan, aikatauluun ja toteutettavuuteen hyvissä ajoin ja lopputulos on todennäköisesti kaikille osapuolille parempi. Tavoitehintaurakassa yhteishenki osapuolten välillä on yleensä hyvä ja korjaushanke sujuvampi ja riitojen todennäköisyys pienempi.

Putkiremontti kokonaisvastuurakentamisena

KVR eli kokonaisvastuurakentaminen tarkoittaa avaimet käteen palvelua. Taloyhtiö valtuuttaa urakoitsijan huolehtimaan kaikesta: suunnittelusta, rakennusluvista ja korjaustyön tekemisestä. KVR:n hyvänä puolena on vastuiden selkeys. KVR-urakoitsija vastaa kaikesta. KVR:ssa kustannuksia voidaan saada säästettyä, kun urakoitsijan hyppysissä on sekä suunnittelu että toteutus. Riskinä on taloyhtiön vallan pieneneminen. Taloyhtiöllä ei välttämättä ole kovin paljon mahdollisuuksia vaikuttaa suunnittelun ja toteutuksen sisältöön.

KVR-urakassa taloyhtiön ja urakoitsijan välinen vastakkainasettelu on jyrkkä, kuten kokonaishintaurakassaakin, mutta ehkä vielä hieman jyrkempi, koska suunnittelukaan ei ole taloyhtiön vallassa. KVR:seen lähtiessä taloyhtiön tuleekin olla hyvin vakuuttunut urakoitsijan kyvykkyydestä ja halusta tehdä urakka taloyhtiön toiveiden mukaisesti. Riitojen mahdollisuus KVR-mallissa onkin melko suuri. Toisin kuin allianssimallissa, KVR-sopimuksen purkaminen on hyvin hankalaa, mikäli taloyhtiön ja urakoitsijaan välille tulee erimielisyyksiä.

KVR-mallin kanssa käytännössä samaa tarkoittavia asioita ovat ST-urakka (suunnittele ja toteuta) tai SR-urakka (suunnittele ja rakenna). Myös viime aikoina mediassa mainittu TST-malli (talousohjatusti suunniteltu ja toteutettu) perustuu KVR-malliin.

Kaikille edellä esitetyille hankemuodoille on varmasti oma paikkansa. Tärkeää on, että ennen päätöksen tekoa hankemuotoja vertaillaan taloyhtiössä samaan tapaan kuin erilaisia korjaustapoja ja korjaustyön sisältöäkin. Kullekin taloyhtiölle oikea hankemuoto tulee valita sen perusteella, minkälaisia tavoitteita taloyhtiöllä on korjaukselle. Onko tärkeää pelkkä hinta? Vai onko tärkeää se, että asukkaat pääsevät sisustamaan omia kylpyhuoneitaan? Vai korjaustyön nopeus? Vaikutusmahdollisuus korjaustyön aikana? Tai joku ihan muu?

 

Tutustu PutkiremonttiPlus-palveluumme.

Lue myös ”Nopea putkiremontti onnistuu allianssimallilla”.