Putkiremontin toteutusmuodot

Urakkamuodon valinnalla on väliä.

Taloyhtiön putkiremontissa on lukuisia eri osapuolia, taloyhtiön lisäksi mm. projektinjohtaja, suunnittelijoita, urakoitsijoita ja valvojia. Sen lisäksi että tekijöillä on riittävä tekninen osaaminen, erittäin tärkeää on myös, että osapuolten toimintatavat ja yhteistyö toimivat. Tähän voidaan vaikuttaa osapuolien välisillä sopimuksilla. Alla esittelemme lyhyesti kolme erilaista urakkamuotoa: kokonaishintaurakan, tavoitehintaisen projektinjohtourakan ja allianssiurakan sekä näiden urakkamuotojen hyötyjä ja mahdollisia riskejä taloyhtiön näkökulmasta.

KOKONAISHINTAURAKKA

Mitä se tarkoittaa?

Taloyhtiö tekee sopimuksen tai sopimukset korjaustyön hankesuunnittelusta, suunnittelusta, rakennuttamisesta ja valvonnasta konsultin kanssa. Urakoitsija kilpailutetaan valmiiden suunnitelmien perusteella kokonaishinnalla. Urakoitsija teettää kaiken tai osan työstä aliurakoitsijoilla.

Kokonaishintaurakan prosessi

Kokonaishintaurakan sopimukset

Kokemuksia

Kokonaishintaurakka on se perinteisin ja tutuin urakkamuoto, josta kaikilla osapuolilla on varmasti eniten kokemusta. Kokemukset ovat urakoitsijasta riippuen pääosin hyviä, mutta valitettavasti monessa urakassa on päädytty kireään tunnelmaan ja pahimmillaan pahoihin riitatilanteisiin.

Kokonaishintaurakan hyötyjä

  • Perinteinen ja tuttu tapa toimia
  • Selkeä kokonaishinta, vaikka se todennäköisesti muuttuukin lisä- ja muutostöiden vuoksi

Kokonaishintaurakan riskejä

  • Urakoitsijan osaamista ei voida hyödyntää suunnitteluratkaisuissa
  • Urakoitsijalle ei ole merkittävää hyötyä vaihtoehtoisten ratkaisujen esittämisestä
  • Vahva vastakkainasettelu taloyhtiön ja urakoitsijan välillä, vastakkaiset taloudelliset intressit
  • Usein paljon lisä- ja muutostöitä, mikä nostaa myös kokonaishintaa
  • Osakkaiden omia toiveita voidaan käydä läpi vasta, kun urakoitsija on mukana hankkeessa

 

TAVOITEHINTAINEN PROJEKTINJOHTOURAKKA

Mitä se tarkoittaa?

Taloyhtiö tekee sopimuksen tai sopimukset korjaustyön hankesuunnittelusta, suunnittelusta, rakennuttamisesta ja valvonnasta konsultin kanssa. Urakoitsija kilpailutetaan jo hankesuunnitelman eli ajatustasolla olevien suunnitelmien perusteella. Urakoitsija kilpailuttaa työn aliurakoitsijoilla.

Taloyhtiön ja projektinjohtourakoitsijan välisessä sopimuksessa ei sovita kokonaishinnasta vaan tavoitehinnasta, jolla urakka pyritään tekemään. Jos urakka onnistutaan tekemään alle tavoitehinnan, alitus jaetaan urakoitsijan ja taloyhtiön kesken. Jos tavoitehinta ylittyy, ylitys jaetaan vastaavasti taloyhtiön ja urakoitsijan kesken. Urakalle sovitaan myös kattohinta, jonka ylittyessä urakoitsija vastaa kokonaisuudessaan kustannuksista.

Tavoitehintaisen projektinjohtourakan prosessi

Tavoitehintaisen projektinjohtourakan sopimukset

Kokemuksia

Tavoitehintainen projektinjohtourakka on viime vuosina selvästi yleistynyt ja sitä on toteutettu ainakin jo noin 10-20 urakassa. Kokemukset ovat olleet pääsääntöisesti hyviä ja yhteishenki hyvä. Valitettavasti kuitenkin osassa hankkeita yhteistyön meininkiä etenkään vielä suunnitteluvaiheessa ei ole syntynyt toivotulla tavalla. Tämä on saattanut johtua mm. siitä, että osapuolet eivät ole täysin ymmärtäneet urakkamuodon henkeä. Suurimmassa osassa hankkeita on saavutettu oleellisia kustannussäästöjä, vaikka myös tavoitehinnan ja jopa kattohinnan ylityksiä on nähty. Tilaaja, eli taloyhtiö, on kuitenkin ollut pääosin aina tyytyväinen korjaushankkeeseen.

Tavoitehintaurakan hyötyjä

  • Urakoitsijan osaamista voidaan hyödyntää jo suunnitteluvaiheessa parempien ja edullisempien korjaustapojen löytämiseksi
  • Sekä urakoitsijan että taloyhtiön tavoitteena on tehdä työ mahdollisimman edullisesti ja nopeasti
  • Mahdollisuus kustannus- ja aikataulusäästöihin
  • Taloyhtiö pääsee paremmin vaikuttamaan urakkaan, mm. päättäämään oleellisimmista aliurakoitsijoista ja hankinnoista
  • Yhteisten tavoitteiden vuoksi mahdollisuus saavuttaa hyvä yhteishenki

Tavoitehintaurakan riskejä

  • Loppukustannusta ei tiedetä etukäteen, mutta suuruusluokka on selvillä
  • Usein paljon lisä- ja muutostöitä. Hyväksytty lisä- ja muutostyötarjous nostaa tavoite- ja kattohintaa
  • Taloyhtiö päättää korjaustyön toteuttamisesta ja sitoutuu urakoitsijaan aikaisessa vaiheessa eli jo hankesuunnitteluvaiheen jälkeen, ennen varsinaista suunnittelua.

 

ALLIANSSIURAKKA

Mitä se tarkoittaa?

Kaikki oleellisimmat osapuolet solmivat yhden yhteisen allianssisopimuksen. Sopimus perustuu pitkälti luottamukseen kumppaneiden välillä. Taloyhtiö määrittää yhdessä allianssikumppaneiden kanssa yhteiset tavoitteet korjaushankkeelle (esim. laatu, asukastyytyväisyys & aikataulu) ja parhaat mahdolliset keinot tavoitteiden saavuttamiseksi (suunnitteluratkaisut, korjausmenetelmät, materiaalit, työmaan toiminta ym.). Osa töistä tehdään allianssin ulkopuolella ja näiden aliurakoitsijoiden kanssa tehdään normaali aliurakkasopimus.

Allianssisopimuksessa määritetään myös taloudelliset tavoitteet ja palkkiot tavoitteen alittamisesta ja sanktiot tavoitteen ylittämisestä.

Allianssiurakan prosessi

Allianssin sopimukset

Kokemuksia

Allianssi on urakkamuotona uusi ja sitä on toistaiseksi käytetty pääasiassa mm. julkisissa tie- ja sairaalahankkeissa. Taloyhtiöissä allianssityyppisiä toimintatapoja on kokeiltu toistaiseksi muutamassa putkiremontissa ja saavutettu mm. merkittävää aikataulusäästöä ja sen mukana kustannussäästöä. Kokemukset allianssiurakan suunnitteluista yhdessä suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden kesken ovat erittäin lupaavia.

Allianssiurakan hyötyjä

  • Kaikki allianssikumppanit työskentelevät yhteisten tavoitteiden eteen. Myös riskit ovat yhteisiä.
  • Luottamus osapuolten välillä on keskeisessä roolissa, joten yleensä yhteishenki korjaushankkeessa hyvä
  • Taloyhtiö sitoutuu urakoitsijaan vasta suunnitteluvaiheen jälkeen. Jos suunnitteluvaiheessa ei synny luottamusta, allianssisopimus voidaan purkaa tai yksittäinen kumppani vaihtaa.
  • Urakoitsijan osaamista voidaan hyödyntää jo suunnitteluvaiheessa parempien ja edullisempien korjaustapojen löytämiseksi
  • Suunnitelmat voidaan tehdä työn tekemistä, ei urakan kilpailuttamista varten, ei tehdä turhaa
  • Hyvä mahdollisuus kustannus- ja aikataulusäästöihin
  • Ei riitoja tai kädenvääntöä yllätyksistä johtuvista lisä- ja muutostöistä.

Allianssiurakan riskejä

  • Loppukustannusta ei tiedetä etukäteen, mutta suuruusluokka on selvillä
  • Edellyttää kaikilta osapuolilta täysin erilaista yhteistyöasennetta, kuin tutummissa urakkamuodoissa
  • Jos luottamusta osapuolten välillä ei synny, hanke ei onnistu. Toisaalta jos luottamusta ei synny, allianssisopimus on helppo purkaa tai yksittäinen kumppani vaihtaa ennen korjaustyön käynnistämistä.

 

Taloyhtiölle saadaan valittua oikea hankemuoto taloyhtiön tavoitteiden perusteella. Tavoitteita voivat olla muun muassa pelkkä hinta, mahdollisuus sisustaa omia kylpyhuoneita, korjaustyön nopeus tai mahdollisuudet vaikuttaa korjaustyön aikana. Asiantuntijamme auttavat aina asiakkaitamme valitsemaan sopivan urakkamuodon, joka tukee asiakkaamme tavoitteita.

Lisätiedot:

Kirsi Kauhanen
044 778 8674
etunimi.sukunimi@vahanen.com

0
Connecting
Odota...
Miten voimme auttaa?

Miten voimme olla avuksi? Jätä meille viesti, niin palaamme sinulle arkisin 24 tunnin kuluessa.

Huomioithan, että palvelemme yrityksiä, yhteisöjä ja taloyhtiöitä, emme kuluttaja-asiakkaita.

Rekrytointeihin liittyvät yhteydenotot pyydämme lähettämään osoitteeseen rekry@vahanen.com.

Nimi
* Sähköposti
Puhelin
* Viesti
Login now

Need more help? Save time by starting your support request online.

Your name
* Sähköposti
* Describe your issue
Kuinka voimme auttaa?
Feedback

Help us help you better! Feel free to leave us any additional feedback.

How do you rate our support?
X