Asunto-osakeyhtiön iso putki- ja linjasaneeraus luotsattiin maaliin huolellisella hankesuunnittelulla

Vuonna 1929 valmistuneessa Asunto Oy Sammatissa Helsingin Vallilassa toteutettiin mittava korjaushanke, jossa onnistuttiin oikeastaan jo ennen hankesuunnitteluun ryhtymistä, kun hallituksen jäsenet ymmärsivät hankkeen laajuuden ja vaatimukset. Kohde on erinomainen esimerkki siitä, että hyvällä suunnittelulla ja urakan aikaisella yhteistyöllä voidaan saavuttaa kaikkia osapuolia tyydyttävä lopputulos.

Komeassa, Pohjoismaiden suurinta sisäpihaa kiertävässä vanhassa taloyhtiössä osoitteessa Sammatintie 6–8 Helsingin Vallilassa on kahdella tontilla yhteensä 184 asuntoa ja 16 porraskäytävää. Jo ennen kuin putkiremontti vuonna 2017 tuli ajankohtaiseksi, asunto-osakeyhtiön hallituksessa ymmärrettiin, että hanketta varten tarvitaan lisätietoja ja ryhdyttiin opiskelemaan asiaa.

Taloyhtiön hallitus haastatteli naapuritaloyhtiöiden hallitusten jäseniä kokemuksistaan, kävi koulutuksissa ja lähti rakentamaan hankeryhmää palkkaamalla ulkopuolisen vetäjän ja valitsemalla sen jälkeen tarvittavat osaavat toimijat. Hankesuunnitteluvaiheeseen panostettiin, jotta sekä osakkaat että hallitus osasivat tehdä perusteltuja valintoja. Tällä varmistettiin hyvä yhteistyö koko hankkeen ajalle.

Huolellisen hankesuunnittelun ja tutkimusten perusteella kohteessa päädyttiin perinteiseen putkiremonttiin, joka sisälsi vesijohtojen, viemäreiden, sähköjen ja märkätilojen uusimisen. Lisäksi päätettiin, että taloyhtiön peruslaatutasoon kuuluu, että kaikissa huoneistoissa on kylpyhuone, vaikka alkuperäisissä huoneistoissa näin ei ole. Vahanen toimitti As Oy Sammatin mittavaan, kokonaisurakkana toteutettuun remonttiin projektinjohtopalvelut, viestinnän ja pää-, LVI- rakenne- ja sähkösuunnittelun sekä valvonnan.

Taloyhtiö kiertää Pohjoismaiden suurinta sisäpihaa

– Kyseessä on vanha kohde, joten kylpyhuonetilat olivat pienet, ja osassa huoneistoja vain pieni wc-tila, kertoo projektijohtaja Kari Kemppainen Vahanen Talotekniikka Oy:stä. – Remontin tuloksena jokaiseen huoneistoon saatiin toimivat kylpyhuoneet talon arkkitehtuuria kunnioittaen ja huoneistoihin muuten kajoamatta. Kohde oli iso, mutta hanke sujui joustavasti ja hyvässä hengessä. Perustasoa nostettiin sekä käyttömukavuuden että rakenteiden osalta.

– Onnistuimme hankkimaan avuksemme hyvät ammattilaiset niin että aikataulu ja budjetti pitivät, vahvistaa As Oy Sammatin hallituksen jäsen Seppo Salminen. – Suunnittelussa tehtiin järkeviä ratkaisuja ja hyödynnettiin oppeja aiemmista hankkeista. Työryhmän perusideana oli alusta saakka saada mukaan ammattimaista näkemystä ja osaamista. Naapuritaloyhtiön As Oy Hauhon kanssa keskusteltuamme vakuutuimme Kari Kemppaisen ammattimaisuudesta ja priorisointikyvyistä. Hänen kanssaan on myös todella helppo kommunikoida ja olla tekemisissä. Tästä on iso apu, kun mukana on iso ryhmä ammattilaisia.

Hankeosapuolet ja asukkaat pidettiin ajan tasalla aktiivisella ja säännöllisellä viestinnällä

Hankesuunnittelun ja suunnittelun aikana taloyhtiöllä oli käytössä Vahasen RemonttiPlus -palvelun viestintä. Osakkaat huomioitiin hankesuunnittelusta, toteutussuunnitteluun ja urakkaan asti, ja tiedottamista täydensivät asukasillat, jotka mahdollistivat kaksisuuntaisen viestinnän ja asioiden käsittelyn varhaisessa vaiheessa, jotta kukin kykeni valmistautumaan remonttiin tahollaan.

– Urakka osoittautui suuremmaksi kuin urakoitsija oli arvioinut, kertoo putkiremontin aikainen As Oy Sammatin hallituksen puheenjohtaja Jouko Ahonen. – Hyvän yhteishengen ja ilmapiirin ylläpitämiseksi käytiin urakan aikana avointa keskustelua osapuolten kesken, tiedotettiin säännöllisesti ja pidettiin asukasiltoja. Näillä tilaisuuksilla saatiin ihmiset ymmärtämään projektin fokus. Vahasen toimintamalli toimi erinomaisesti Kari Kemppaisen johdolla tukien osakkaita ja hallitusta hyviin ratkaisuihin. Hankkeen suunta lähti alusta saakka oikeille raiteille.

Urakan aikana tehtiin myös kuukausittainen työmaatiedote, jossa kuvattiin asukkaille asumiseen, kotona olemiseen ja työmaan keskellä elämiseen liittyvät ajankohtaiset asiat. Muita tiedotteita, esimerkiksi vesikatkojen yhteydessä, lähetettiin aktiivisesti ja ennakoiden sähköpostilla, tekstiviesteillä, porraskohtaisilla tiedotteilla ja työmaan ilmoitustaululla.

Viestinnän sisällöistä ja kanavista sovittiin yhteisesti, ja viestintäasioita käsiteltiin säännöllisesti työmaakokouksissa ja erityisesti urakkavaiheessa yhtiön edustajien, urakoitsijan, projektinjohtajan ja urakan päävalvojan kesken.

Yhteistoiminta tilaajan ja toteuttajan välillä pelitti hankesuunnittelusta urakkaan saakka

Hankkeessa työskennelleet ymmärsivät taloyhtiön hankkeelle asettamat tavoitteet ja kohteen arvon, ja onnistumista lähdettiin tavoittelemaan yhdessä. Kohteen teknisen haastavuuden vuoksi onnistumisen edellytyksenä oli tiivis yhteistyö erityisesti urakan aikana.

– Yhteistyö oli välitöntä ja eteen tulleet ongelmat ratkottiin yhdessä, kertoo Jouko Ahonen. – Työmaa-aikana havaittuihin ongelmiin reagoitiin istumalla alas ja miettimällä ratkaisua yhdessä. Tästä esimerkkinä hankkeen laajuuden muuttamista rakenteiden avaamisen jälkeen.

–Halusimme osoittaa, että korjaushanke voi onnistua, Kari Kemppainen toteaa. Pyrimme urakoitsijan kanssa yhdessä tietoisesti onnistuneeseen ja hyvin läpivietyyn putkiremonttiin, ja hyvä hallitustyöskentely helpotti tätä yhteistoimintaa. Osaavalla valvonnalla edistettiin aikataulussa pysymistä, kun mm urakoitsijan työnjohtoresursseja lisättiin valvojan kehotuksen mukaisesti.

– Yhteistyö sujui erityisen hyvin Vahasen ja tilaajan välillä, viestintä oli rehtiä ja suoraa, Seppo Salminen kertoo.

– Emme istuneet eri puolilla pöytää vaan tavoite oli yhteinen, Jouko Ahonen sanoo. – Päätökset tehtiin alustavien pohdintojen pohjalta nopeasti ja niissä pysyttiin. Urakoitsija sitoutui hankkeeseen ja halusi onnistua siinä.

Yhteistyö sujui erityisen hyvin Vahasen ja tilaajan välillä, viestintä oli rehtiä ja suoraa, kertoo hallituksen jäsen Seppo Salminen. Oikealla Kari Kemppainen

Hankkeelle asetettiin selkeät välitavoitteet ja arvioitiin aikataulussa pysymistä

Korjaushankkeelle asetettiin 16 välitavoitetta, ja näistä yhden toteutukseen sovittiin lisäaikaa, kun kylpyhuoneiden aiemmin rakennettuja vaurioituneita puuseiniä muutettiin takaisin kiviseiniksi ja työn laajuus havaittiin rakenteiden avaamisen jälkeen.

–Koko kohteen vastaanotossa pysyttiin alkuperäisessä aikataulussa, jokaisesta käyttöönotosta opittiin ja opit hyödynnettiin seuraavissa huoneistolinjoissa, Kemppainen kertoo. – Kustannusten osalta hankesuunnitelmassa ilmoitettu kustannusarvio alitettiin. Taloyhtiön laatimassa rakentamisvaiheen kustannusarviossa pysyttiin lisä- ja muutostyöprosentin ollessa alle 10%, mitä voidaan pitää melko alhaisena tämän ikäisessä ja kokokoisessa taloyhtiössä.

–Hankeryhmän kokoamiseen kannattaa käyttää aikaa, ja siinä on hyvä olla mukana hallituksen, projektijohdon, suunnittelun ja valvonnan edustajat, sanoo Seppo Salminen vinkkinä vastaavaan hankkeeseen ryhtyvälle hallitukselle. – Alussa hyvin määritellyt tavoitetila ja suunnitelmat antavat hyvän pohjan itse urakkavaiheelle. Urakan aikana ammattitaitoinen valvoja ymmärtää työmaaprosessit ja osaa ennakoida töiden merkitystä aikatauluun, kustannuksiin ja laatuun. Hanke on aina oppimisprosessi, ja oppien perusteella on välttämätöntä tehdä päätöksiä työmaavaiheessa, täydentään Kari Kemppainen. Hyvä hankeryhmä toimii yhteistyössä ja tukee hallitusta päätöksenteossa tarvittavalla tiedolla.

Lisätiedot:

Kari Kemppainen
Projektipäällikkö, rakennusarkkitehti
Vahanen Talotekniikka Oy
041 515 2419
kari.kemppainen@vahanen.com

X