Lähipalvelukeskus Hertsi on ahtaan paikan insinööritaidon näyte

Helsingin Herttoniemeen rakennettu Lähipalvelukeskus Hertsi tarjoaa kattavan valikoiman päivittäispalveluita keskeisellä, vilkkaasti liikennöidyllä paikalla. Ruokakauppojen ja ravintoloiden lisäksi Hertsistä löytyy kaupunginkirjasto, nuorisotila, päiväkoti sekä liikunta- ja hyvinvointipalveluita. Vahanen-konserniin tänä vuonna liittynyt Rakennuttajatoimisto Allianssi vastasi hankkeessa rakennuttajan edunvalvonnasta ja työmaavalvontatehtävistä.

Lähipalvelukeskus Hertsi on Helsingin voimakkaasti kehittyvän Herttoniemen kaupunginosan uusi asiointi- ja kohtaamispaikka sekä päivittäistavarakaupan ja palvelujen keskipiste. Sijainniltaan keskeisen palvelukeskuksen rakennustyöt alkoivat tammikuussa 2018 aiemmin rakennetun liikekeskus Megahertsin muutostöillä ja jatkuivat uudisrakentamisella. Hertsin avajaiset huhtikuussa 2020 osuivat koronaepidemian eristämisen aikaan, mutta herättivät siitä huolimatta runsaasti paikallista kiinnostusta.

Hertsin tiloihin sijoittuvat muun muassa Prisma, kirjasto- ja nuorisotila, päiväkoti sekä aiemmin rakennetussa liikekeskuksessa jo toimivat Tokmanni, Alko ja apteekki. Hertsissä toimii myös useita ravintoloita ja kahviloita. Keskuksen yläkerroksista on näköala Tullisaarenselälle saakka. Päiväkodin piha sijaitsee kauppakeskuksen katolla.

Uudiskiinteistössä on vuokrattavaa toimitilaa noin 18 500 kem2, kohteen bruttoala on 45 949 m2, ja autopaikkoja on noin 600. Rakennuttajana toimi Kiinteistö Oy Gigahertsi, jonka osakkaina ovat Aktia Henkivakuutus Oy, Vakuutusosakeyhtiö Henki-Fennia sekä Yleisradion Eläkesäätiö. Rakennuttajatoimisto Allianssi Oy, joka kuuluu nykyisin Vahanen-konserniin nimellä Vahanen Rakennuttaminen Oy, vastasi hankkeessa rakennuttajan edunvalvonnasta ja työmaavalvontatehtävistä. Kohteelle on haettu Silver-tason LEED-ympäristösertifikaattia.

Rakentaminen vaati poikkeuksellisen kattavaa koordinointia osapuolten kesken

Lasse Willberg toimi hankkeessa Allianssin projektinjohtajana KVR-sopimuksen laatimis- ja Due Diligence (DD) -vaiheissa.

– Hertsin kokonaisuutta rakennetaan liikenteellisesti erittäin vilkkaaseen paikkaan, Willberg kertoo. – Uudisrakentamisen haasteena oli järjestää jatkuva, turvallinen pysäköinti ja kulku kauppakeskuksen asiakkaille. Järjestelyt vaativat tavallista isompaa organisaatiota ja infrastruktuurin koordinointia yhteistyössä rakennusurakoitsijoiden ja kaupungin rakennusvalvonnan kanssa, ja eri kiinteistöjen yhteisiin tiloihin liittyy monitahoisia rasitesopimuksia. Kiinteistön yhteydessä rakennettiin jalankulkutie, ympäröivät katualueet ja sisäänkäynti. Tilapäisistä liikennejärjestelyistä koitui tavallista enemmän vaivaa ja kustannuksia, mutta alueen kehittämiseen sitoutunut kaupunki suhtautui hankkeeseen koko ajan hyvin joustavasti.

Willberg on tyytyväinen projektitiimin aikaansaannokseen ja kehuu Fennia Kiinteistöjen rakennuttajapäällikkö Timo Vasaa, YIT:n työpäällikkö Jyrki Hakaa ja Hartelan Ilmari Hämäläistä avoimesta ja sujuvasta yhteistyöstä.

– Tämän tyyppisessä hankkeessa pitää varmistaa, että urakoitsijalla on riittävästi resursseja. Vaikeuskerroin kasvaa, kun työmaa tiivistyy pienelle alueelle. Tapaturmia ei kuitenkaan sattunut. Turvallisuuskierrosten ja TR-mittausten pöytäkirjoihin ei haluta ikäviä merkintöjä, koska tiedetään, että työmaan mieliala laskee heti, jos onnettomuuksia sattuu.

Willberg painottaa, että toimi- ja liiketilahankkeen sopimusvaiheessa on tärkeää käydä tarkasti läpi kymmenet tulevat vuokrasopimukset, koska vuokralaisille luvataan niissä tietyt asiat, ja rakennuksen käyttöönoton jälkeen vastuu lupauksista siirtyy kiinteistösijoittajalle.

– Hankkeen DD-vaiheessa varmistetaan, että vastuut siirtyvät samansanaisina, jotta investori voi ottaa ne vastattavakseen. Suomessa näistä sopimuksista pidetään kiinni. On tärkeää säilyttää hyvä kontaktipinta investorimaailmaan, jotta voimme suositella parhaita toimintatapoja.

Monipuolinen palvelukeskus pärjää markkinoilla kaupan rakenteiden muuttuessa

– Lähipalvelukeskus Hertsi tyydyttää meitä sijoituskohteena, ja uskomme sen pärjäävän hyvin myös kaupan rakenteiden muuttuessa, sanoo keskuksen kokonaisuudesta vastaavan Fennia Kiinteistöt Oy:n toimitusjohtaja Aarne Markkula.

– Kohteessa on paljon ravintolatarjontaa, jonka kysyntä on kasvanut voimakkaasti. Ravintolapalvelujen kysyntä kivijalasta ei häviä, vaikka markkinoille tulee muitakin sosiaalisen kanssakäymisen tapoja. Hertsissä on tarjolla myös liikuntapalveluja, ja kaiken kaikkiaan se on toiminnallisesti onnistunut kokonaisuus, Markkula sanoo.

Hertsin vuokrausaste oli vuoden 2020 toukokuussa 90 prosenttia. Markkulan mukaan Fennia Varainhoidon ja Fennia Kiinteistöjen hallinnoimat rahastot ja yhtiöt ovat sijoittajina kiinnostuneita kaikista kiinteistötyypeistä toimitiloista toimistoihin, varastoihin, kauppakeskuksiin ja myös asuntopuoleen. Hertsiin on rakenteilla Asoy Tuulensuoja, jota Fennia Kiinteistöt hallinnoi joint venture -mallilla. Yhtiöön on tulossa noin 300 asuntoa, joiden asukkaat tukevat osaltaan palvelukeskuksen toimintaa. Tuulensuojan 13-kerroksinen asuinrakennus valmistuu Hertsin kattokerroksen päälle, mikä asettaa omat erityiset haasteensa rakentamiselle. Vahanen Rakennuttaminen toimii tässäkin hankkeessa rakennuttamis- ja valvontatehtävissä.

– Epidemia-ajan seurauksena tarkastellaan sijoituskohteita entistä tarkemmin, mutta liiketilojen tulevaisuuden näkymistä ei ole karsittu mitään pois, Markkula sanoo. – Etsimme aktiivisesti sijoituskohteita nimenomaan Suomen markkinasta.

X