Erilaisia urakkamuotoja pohtimalla voidaan saavuttaa ratkaisu, josta kaikki osapuolet hyötyvät. Turkulaisessa vuokra-asuntoyhtiössä päädyttiin perinteistä poiketen tavoitehintaiseen projektinjohtourakkaan.
Martin kirkon kupeessa Temppelinkadulla sijaitsevan vuokrakerrostalon asunnot on tyhjennetty, ja asukkaat ovat muuttaneet pois. Eivät välttämättä lopullisesti. Osa heistä on asunut samassa vuonna 1950 rakennetussa kolmiportaisessa yhtiössä jopa 30 vuotta ja aikoo asua vastakin, kun mittava remontti on saatu valmiiksi.
Turun Invalidien Asunnot Oy:n omistama kiinteistö saneerataan perusteellisemmin kuin alun perin oli tarkoitus. Hanke sai alkunsa putkiremontin kaavailuna vuonna 2013. Sittemmin suunnitelmia on laajennettu, ja kattavat linjasaneeraustyöt alkavat toden teolla maaliskuun alussa 2018. Valmista pitäisi olla kesällä. Aikataulu on siis tiukka, nelisen kuukautta. Talossa on 50 asuntoa, pari toimistotilaa ja vuokrattavat saunatila. Julkisivu ja porrashuoneet ovat Museoviraston suojeluksessa.
– Putkiremontin lisäksi talo peruskorjataan sisäpuolelta kokonaan, eli niin seinät, katot, lattiat kuin väliovetkin menevät uusiksi, kertoo RTC Vahanen Turku Oy:n projektijohtaja Aleksi Muurinen. Esteettömyyden parantamiseksi kaadetaan väliseiniä, laajennetaan alkuperäisten yksiöiden WC:istä kylpyhuoneita ja suurennetaan oviaukkoja.
– Projektiin on lisätty ”bonuksena” vielä lämmitysverkoston kunnostus lähes kokonaisuudessaan eli lämpöpatterit ja putkilinjat lämmönjakohuoneesta saakka, täydentää Isännöinti Granberg Oy:n Tiia Granberg. Vanhat patterit olivat selkeä riski lopputuloksen kannalta. Kylpyhuoneisiin tulee lattialämmitys.
Avoimella yhteistyömallilla voidaan hyödyntää konsulttien ja urakoitsijoiden parhaita puolia sekä tavallista luovempia ratkaisuja.
Turun seudulla vastaavat linjasaneeraukset on totuttu tekemään kokonaishintaisella urakkamuodolla. Välillä kannattaa kuitenkin toimia toisin kuin on totuttu. Temppelinkatu 2:n osalta lähdettiin miettimään, miten päästäisiin parhaaseen lopputulokseen niin, että yhteistyö olisi kaikille järkevää ja mielekästä, tilaajan muuttuvia tarpeita palvelevaa ja silti piirun verran edullisempaa.
Miten tavoitehintaiseen projektinjohtourakkaan päädyttiin?
Temppelinkatu 2 on hyvin omanlaisensa kohde, isännöitsijä Tiia Granberg korostaa. Hankkeen tilaajana on asunto-osakeyhtiö, mutta omistajia on vain yksi, Turun Seudun Invalidit ry, mikä toisaalta helpotti päätöksentekoa. Samat ihmiset edustavat sekä omistavaa tahoa että hallitusta. Yhden omistajan luototus piti kuitenkin neuvotella erikseen pankin kanssa.
– Taloyhtiöiden riidat aiheutuvat yleensä tiedonpuutteesta, Granberg sanoo. – Tässä hankkeessa on haettu tavallista avoimempaa yhteistyömallia ja pyritty asettumaan samalle puolelle pöytää. Tilaaja saa nähdäkseen kaiken, ja kaikki tehdään yhdessä. Tällainen helposti avattavissa oleva malli yleistyy koko ajan. Samalla pystytään hyödyntämään konsulttien ja urakoitsijoiden parhaita puolia ja tavallista luovempia ratkaisuja. Tavoitteena on mahdollisimman hyvä laatu niin, että kustannukset pysyvät kurissa.
– Luovia ratkaisuja voitaisiin tässä urakkamuodossa soveltaa enemmänkin, projektijohtaja Aleksi Muurinen huomauttaa. – Lämmitysverkon uusiminen oli merkittävä muutos suunnitelmiin, ja sellaisen toteuttaminen lennossa on hyvin poikkeuksellista. Tällä mallilla se onnistui.
Suunnittelijan, pääurakoitsijan ja isännöitsijän yhteistyö on tiivistä Temppelinkadun linjasaneerauksessa. Vasemmalta oikealle: Aleksi Muurinen, Juhani Kerttula ja Tiia Granberg
Vahanen tuli hankkeeseen rakennuttajakonsultiksi jo alkumetreillä ja auttoi kilpailutuksessa niin, että urakoitsija saatiin mukaan yhteistyöhön varhaisessa vaiheessa. Vahanen vastaa myös hankkeen suunnittelusta ja valvonnasta. Muurinen on ollut mukana projektissa hankesuunnittelusta lähtien. Hän laati esityksen eri urakkamuodoista, joista sitten haettiin parasta vaihtoehtoa. Tavoitehinta on korjausrakentamisessa vielä uutta, mutta jotkut urakoitsijat alkavat jo innostua ajatuksesta. Joidenkin mielestä oma kate ei kuulu muille.
– Tavoitehintainen urakkamuoto on ehdottomasti kokonaishintaa joustavampi, jatkaa Granberg. – Silti se on turvallinen, koska vastuut pysyvät samoina. Budjetointi on ehkä haastavampaa, koska täytyy pystyä laskemaan varauksia. Tässä mallissa ne on huomioitu kattohinnassa, mutta täysin uudet kokonaisuudet, kuten lämmitysjärjestelmän uusiminen, täytyy laskea kattohinnan päälle. Muutokset maksavat aina, mutta jos ne toteutetaan joustavasti, ne voivat tuottaa myös säästöä.
Saneerausta suunniteltaessa jouduttiin miettimään tarkoin Turun asuntotilannetta. Talon tyhjentäminen remontin vuoksi ei ollut helppo päätös, koska se merkitsi katkoa vuokratuloihin. Alueen kysyntä loppukesästä ja kohteen sijainti ovat kuitenkin hyvät, joten on todennäköistä, että uudet vuokrasopimukset saadaan tehtyä nopeasti remontin valmistuttua. Vuokrausaste ennen remonttia oli 100 %.
Kattohinta antaa joustoa suunnitteluprosessiin
Rakennushankkeen osapuolilla on kullakin omat osaamisalueensa, ja kokemus kertoo, millaisia ratkaisuja missäkin kohteessa voi toteuttaa. Ratkaisuja voi ja pitää pohtia kesken toteutuksen, sillä joustava suunnitteluprosessi on kaikkien etu.
– Suunnittelija suunnittelee, ja mestari tulee sanomaan, ettei tätä näin voi tehdä. Sitten haetaan yhteistyössä toimivaa ratkaisua, Muurinen kuvaa.
– Normaalisti tilaaja ei osallistu suunnitteluun eikä urakoitsijakaan, Granberg toteaa, – mutta esimerkiksi viime viikolla, kun menimme työmaalle muissa asioissa, mestari tuli sanomaan, että tämä olisi järkevämpää näin vaikka papereissa on näin. Asia esiteltiin tilaajalle heti seuraavassa kokouksessa, ja budjetti päivittyi kattohinnan mukaan. Alkuperäisestä suunnitelmasta ei ole pakko pitää kiinni, jos on mahdollisuus parantaa.
Temppelinkatu 2:ssa vastaavana mestarina toimii Juhani Kerttula, joka on Granbergin kokemuksen mukaan yksi alan parhaista. Pääurakoitsijana toimii Rakennuspalvelu J. Martti & Co Oy.
– Työmaan ja suunnittelun toiminnassa avoimempaan suuntaan on vielä kehittämistä, Muurinen lisää. – Palavereissa ei aina tarvita muodollista esityslistaa vaan avointa keskustelua ongelmista ja ratkaisuvaihtoehdoista. Tämä vaatii muutosta ajattelutavassa. Suunnittelua tehdään nyt enemmän työmaalla kuin piirustuspöydän ääressä, mikä on hyvä asia.
Hieno saavutus on sekin, että vaikka aikataulu on tiukka, hankkeessa edetään yhdessä vuorossa päiväsaikaan ilman ylitöitä.
Kiinnostuitko erilaisten urakkamuotojen mahdollisuuksista korjausrakentamisessa? Lue lisää putkiremontin toteutusmuodoista.