Onnistumistarina: Vuokrakotikohde kasvaa kadunkulmaan ja katolle

Kaatuneiden Muistosäätiön omistama Asunto-osakeyhtiö Helsingin Lopinkulma sijaitsee Munkkiniemessä alueella, jonka arvo säilyy kiinteistömarkkinoilla. Kohteella on hyvä maine laadukkaan ja viihtyisän mutta silti kohtuuhintaisen vapaiden markkinoiden vuokra-asumisen tyyssijana. Vuonna 1970 valmistunutta kiinteistöä alettiin remontoida vuonna 2014, ja seuraavaksi on vuorossa kaavamuutoksen vaatinut lisärakentaminen kulmatontin kadunpuoleiseen kulmaan sekä katolle.

− Asiakas lähestyi meitä ensin tilaamalla projektinjohdon ja valvonnan lisärakentamisprojektiinsa, kertoo tiimipäällikkö Noora Viranko Vahanen PRO:sta. − Ryhdyimme selvittämään asiakkaamme tarpeita ja tulevaisuuden suunnitelmia ja selvisi, että Lopinkulma oli saneerauksen tarpeessa. Koska lisärakentamisen vaatimassa kaavamuutoksessa kestää muutaman vuoden, ei saneeraus voinut odottaa. Asiakkaan pitkäaikaisten tavoitteiden tietäminen auttoi hoitamaan remontit ottaen huomioon myös tuleva lisärakentaminen.

Suunnittelun lähtökohtina vahinkojen välttäminen, turvallisuus ja asukasviihtyvyys

− Saneerausta valmisteltaessa lähtökohtanamme olivat ennen kaikkea ratkaisut, joilla voidaan välttää huoneistokohtaiset vesivahingot, kertoo Lopinkulman hallituksen puheenjohtaja Veikko Ylitalo. – Halusimme esimerkiksi ehdottomasti jokaiseen kylpyhuoneeseen kaksi lattiakaivoa ja kaivot myös isompien asuntojen erillisiin WC-tiloihin. Meille oli tärkeää löytää hankkeeseen kumppani, joka ymmärtää ja hyväksyy säätiön pitkän vuokranantajakokemuksen määrittämät tarpeet.

− Asiakkaan tarpeet ja toiveet huomioiden tuomme oman teknisen osaamisemme avuksi, jotta asiakas pystyy tekemään päätöksensä parhaan tiedon pohjalta eri vaihtoehdot tiedostaen, Viranko kertoo Lopinkulman yhteistyöstä.

− Vesivahinkojen estämisen lisäksi halusimme saneerauksessa korostaa asumisen turvallisuutta, Ylitalo selittää. – Kilpailutusvaiheessa vei oman aikansa saada tarjoajat uskomaan, ettemme kaivanneet vaihtoehtoisia ratkaisuehdotuksia vaan toteuttajan itse määrittämillemme parannuksille. Kolmas merkittävä lähtökohta oli asukasviihtyvyys.

– Talon kaikki keittiöt on uusittu normaalia laadukkaammilla kalusteilla ja astianpesukoneilla, koska asukkaiden omille koneilleen tilaamiin asennuksiin liittyy aina vesivahinkoriski, Ylitalo jatkaa. –Kylpyhuoneisiin lisättiin kuivatuspatterit sekä asukkaiden säädeltävissä oleva lattialämmitys ja varattiin tilaa pesutorneille. Myös saunat uusittiin, ja porraskäytävät maalattiin miellyttäviksi.

Saneerauksesta lisärakentamiseen

Tilaajan osalta uudisrakentamisen tavoitteena oli täyttää tontin kulmassa oleva aukko. Hyvin sujuneen linjasaneerauksen ansiosta uudishankkeen pää- ja arkkitehtisuunnittelua ei enää kilpailutettu erikseen vaan yhteistyötä jatkettiin Vahanen-yhtiöihin kuuluvan arkkitehtitoimisto Innovarchin kanssa. Pitkäaikainen asiakassuhde kantaa usein hedelmää kummallekin, kun asiakas tuntee suunnittelijan ja suunnittelija asiakkaan tavoitteet. On myös eduksi, että suunnittelijalla on hyvä kokonaiskuva näin pitkässä ja monimuotoisessa projektissa.

Tuleva uudishanke otettiin huomioon saneerausta suunniteltaessa ja toteutettaessa siten, että esimerkiksi salaojat ja öljysäiliö jätettiin odottamaan uudisrakentamisen alkamista. Saneeraus määritti samalla uudisosien laatutason.

Innovarch ehdotti olemassa oleviin rakennuksiin lisäkerrosta. Ylimmästä kerroksesta poistettiin varastokomerot, jotta sinne saatiin tilaa lisäkerrokselle.

− Lisärakentamisen osalta kohteen suunnitteluun kaivattiin uudenlaista näkemystä, kertoo Innovarchin suunnittelujohtaja Rainer Linderborg. – Uudisosat suunniteltiin eri näkökulmista katukuvaan sopiviksi, jotta ne näyttäisivät olleen aina paikallaan eivätkä pomppaisi esiin arkkitehtonisesti.

− Saneerauksessa otettiin huomioon tuleva laajennus ennen kaikkea uudisrakennuksen sijoituksen vuoksi, Linderborg kertoo. − Läpitalonasunnot jaettiin kahteen, jotta saatiin kumpaankin asuntoon valoa. Toinen kiinteistön rakennuksista on ulokkeinen. Autotallin kansi joudutaan uudisrakennuksen alueelta purkamaan väliaikaisesti. Lopputuloksena tontille jää kuitenkin 39 autopaikkaa, mikä on laskennallisesti riittävä ja suuri määrä Helsingissä ja vain muutama paikka vähemmän kuin alkutilanteessa. Uudisrakennuksen porrashuoneelle oli etsittävä niin uudisrakennuksen asuinkerrosten toimivuuden kuin olemassa olevan autohallin autopaikkojen kannalta otollinen paikka. Samalla piti ottaa huomioon rakenteelliset haasteet olemassa olevan ja uuden rakentamisen suhteen.

Innovarchin Helsingin kaupungin kanssa yhteistyössä tekemiin luonnoksiin perustuva kaavamuutos on hyväksytty kaupunginvaltuustossa. Lisärakentaminen alkaa elokuussa 2017 ja sen odotetaan valmistuvan talvella 2018-2019.

Lisärakentamisella eheytetään ja rikastetaan katukuvaa sekä sisäpihaa

− Uudishankkeeseen haluttiin mukaan liiketilan kaavoitus, Linderborg kertoo. – Maantasokerroksen suurempi kerroskorkeus yhdessä selkeiden ikkunapintojen sekä julkisivujäsentelyn kanssa korostaa hienovaraisesti korttelin täydennysrakennettua kulmausta. Munkkiniemi on alun perin suunniteltukin kaupungiksi kaupungin sisällä.

− Uudisosa rakennetaan todella tiukkaan paikkaan, mutta siihen saadaan mahtumaan monipuolinen asuntotyyppijakauma. Isommat asunnot rakennetaan ullakkokerrokseen. Uusi kerros on sisäänvedetty, ja sen terassi on lattian tasalla. Terassin lämpöeristys ja korotus pyritään hoitamaan rakenteen ontelolaatoilla.

− Uudisrakentamisella parannetaan myös esteetöntä pääsyä autohalliin ja paloturvallisuutta, Linderborg jatkaa. − C-taloon lisätään parvekkeet, joilta pääsee laskeutumaan alas. Sisäpihan asunnon parvekelaattaan tehdään poistumismahdollisuus aukon kautta. Pelastusskenaariot on käyty tarkasti läpi palotarkastajan kanssa kaavavaiheessa.

− Kiinteistön viherpihaa avataan, ja siihen tehdään pieni esteetön aukio. Pihaa ympäröivä muuri poistetaan, ja leikkialueelle muotoillaan loiva rinne. Pihalle on kaavailtu myös viherkattoa uuden pyörävaraston päälle. Uudistuksessa varataan polkupyörille 64 paikkaa. Hankkeen lopuksi alueelle pääsee asumaan jopa 200 ihmistä, ja liiketila lisää käyttöastetta entisestään. Lisäksi kiinteistöön keskeiselle paikalle rakennetaan asukkaiden yhteistila, joka avautuu sekä porrashuoneeseen että katualueelle ja sisältää keitto- sekä WC-tilat.

Hyvät verkostot ja viranomaisyhteydet sujuvoittavat rakennusprojektia

Innovarch ja Vahanen-konsernin muut yritykset toimittavat taloyhtiön isännöinnistä vastaavalle SKH-Isännöinti Oy:lle uudisrakennuksen arkkitehti-., rakenne- ja talotekniikkasuunnittelun, PIMA- ja haitta-ainetutkimukset ja rakennuttamisen sekä täydennysrakentamisen projektinjohtopalvelut, kuten 3D- ja tietomallinnuksen koordinoinnin. Hankkeessa kaikilla suunnittelijoilla on oma tietomalli, ja yhdistelmämallia koordinoidaan Vahasella. Konsernista hankkeeseen on osallistunut kaiken kaikkiaan noin kymmenen henkilöä, muun muassa asuntosuunnitteluun erikoistunut arkkitehti Joonas Kanerva. Taloyhtiön hallitus on mukana kuukausittain pidettävissä suunnittelukokouksissa.

− Olemme olleet erityisen tyytyväisiä Vahanen-yhtiöiden verkostoihin ja hyviin yhteyksiin kaupungin viranomaisiin, joiden ansiosta suunnittelua on saatu vietyä sujuvasti eteenpäin, kiittää neljä linjasaneeraushanketta uransa aikana kokenut Ylitalo. – Tilannetta on edistänyt myös se, että kiinteistöllä on vain yksi omistaja ja että sen hallitus on ollut vahvasti mukana tekemässä päätöksiä ja ottamassa niistä vastuuta. Omistaja Kaatuneiden Muistosäätiö on ollut myös valmis maksamaan hieman enemmän hyvästä laadusta. Erityismaininnan ansaitsevat hankkeessa alusta asti mukana ollut rakennuttajakonsultti Noora Viranko sekä pääsuunnittelija Jani Ristimäki.

Vahanen-yhtiöiden palvelut As Oy Helsingin Lopinkulman projektissa

Linjasaneeraus:

  • projektinjohto ja rakennuttaminen: Vahanen PRO Oy, Noora Viranko
  • rakennesuunnittelu: Vahanen Oy, Arto Kuusela
  • pääsuunnittelu: Innovarch Oy, Jani Ristimäki
  • arkkitehtisuunnittelu: Innovarch Oy, Olli-Pekka Vaija

Lisärakentaminen:

  • projektinjohto ja rakennuttaminen: Vahanen PRO Oy, Noora Viranko
  • sähkösuunnittelu: Vahanen Talotekniikka Oy, Jouni Snygg
  • LVIA-suunnittelu: Vahanen Talotekniikka Oy, Mika Hurme
  • rakennesuunnittelu: Vahanen Oy, Martti Leppälä
  • pääsuunnittelija: Innovarch Oy, Rainer Linderborg
  • arkkitehtisuunnittelu: Innovarch Oy, Joonas Kanerva