Tredun eli Tampereen seudun ammattiopiston Ajokinkujan toimipiste koostuu eri-ikäisistä ja -tyyppisistä tiloista, joita on rakennettu ja korjattu vaihtelevasti 1940-luvun lopulta lähtien. Ennen kuin monimuotoista kokonaisuutta lähdettiin korjaamaan tai uusimaan autoalan tulevaisuuden tarpeisiin, ryhdyttiin kokonaisvaltaisiin tutkimuksiin, joilla saatiin kattavaa tietoa kiinteistön teknisestä kunnosta.
Tredun Ajokinkujan toimipisteessä Tampereella opiskelee noin 500 talotekniikan ja autoalan sekä Valma-koulutuksen opiskelijaa, ja henkilökuntaa on noin 50 henkilöä. Tredu tarjoaa myös opetusalojensa täydennyskoulutusta. Kiinteistöön kuuluu kaksi rakennusta, joista Tredun käytössä on noin 8 900 m2:n tilakokonaisuus. Kohteen kokonaislaajuus on 14 725 brm2. Tiloja on tekniikan työsaleista perusluokkatiloihin.
– Kohde on vanheneva kiinteistö, jossa ilmenee säännöllisesti siellä täällä korjaustarpeita, kertoo Tampereen Tilapalvelujen isännöitsijä Tuomas Tamminen. – Jatkuvat yksittäiset korjaukset ovat aikamoinen haitta kiinteistön käyttäjille, mikä vaikutti tarpeeseen tutkia kokonaisuutta ja sen teknistä elinkaarta pitkällä aikavälillä sekä pohtia korjaamisen vaihtoehtoja.
Vahanen Rakennusfysiikka Oy on toimittanut Tredun Ajokinkujan toimipisteestä lukuisia kuntotutkimuksia ja -arvioita vuodesta 2018 lähtien. Toimisto- ja koulurakennuksista on tehty muun muassa rapattujen julkisivujen, vesikattojen, yläpohjien, maanvastaisten rakenteiden, putkistojen ja ilmanvaihtojärjestelmien kuntotutkimuksia ja -arvioita, haitta-ainetutkimus sekä useita rajattuja tutkimuksia ja selvityksiä mukaan lukien ilmanäytteenottoja, maaperäanalyyseja ja vesianalyyseja.
Tampereen Tilapalvelut teki kiinteistölle perusparannusajankohtaa tarkentavan pitkän tähtäimen suunnitelman loppuvuodesta 2020, ja keväällä 2021 Vahanen toimitti tutkimustiedon pohjalta kohteesta myös elinkaaritarkastelun, jonka tavoitteena on tuottaa keskenään vertailukelpoista tietoa rakennuksen elinkaaren kustannuksista eri korjaus- tai uudisrakentamisvaihtoehdoissa 30 vuoden tarkastelujaksolla. Toimipistettä varten on perustettu työryhmä tarkastelemaan tulevaisuuden oppimisympäristöjä ja arvioimaan tilatarpeita ammattialojen kehittyessä.
Elinkaaritarkastelu liittyy olennaisesti kattavaan kuntotutkimuskokonaisuuteen
– Ajokinkujan tutkimuskokonaisuus oli erittäin kattava, jotta saatiin vastaavasti kattavat ja luotettavat lähtötiedot päätöksiä ja jatkotoimenpiteitä varten, kertoo Vahanen Rakennusfysiikka Oy:n elinkaari- ja vähähiilisyyspalveluvastaava Arto Toorikka. – Usein tutkimuksia tehdään pirstaleisesti niin, että yksi toimija tutkii sisäilmaa, toinen putkistoja ja kolmas julkisivuja. Meiltä saa kaikki osa-alueet, mistä syntyy synergiaetuja muun muassa kustannusten, laadun ja aikataulun suhteen. Elinkaaritarkastelu liittyy olennaisesti tähän kokonaisuuteen. Kokonaisuus ja synergiaedut vaikuttavat myös tilaajan työmäärään, eli prosessi on tilaajalle helpompi, kun samalta luotettavalta toimittajalta saa kaikki tarvittavat selvitykset.
– Vaikka teknisiä tutkimuksia on tehty paljon, kokonaisuuden hahmottaminen ei ollut riittävällä tasolla, jotta perusparannusta olisi voitu lähteä viemään eteenpäin, sanoo Tredu-Kiinteistöt Oy:n kiinteistöpäällikkö Antti Tuohino. – Lähtötiedot eri vuosikymmenillä toteutetuista korjauksista piti koota yhteen, järjestää ja tuottaa suunnitelmat yhteistyössä kiinteistön käyttäjän kanssa. Vahanen on tunnetusti luotettava kumppani, jolla on osaamista sekä tutkimuksista että suunnittelusta. Kun palvelut tilataan yksien seinien sisältä, oletus on, että sisäinen tiedonkulku toimii ja kokonaisuuden hallinta paranee. Lähtökohtamme elinkaaritarkastelun tilaamiseen olivat oikein tuotetut, kaikkien osapuolten hyödynnettävissä olevat tiedot. Näin pystytään tekemään oikeita ja perusteltuja päätöksiä.
Tredulle tehdyssä elinkaaritarkastelussa arvioitiin kolmea korjaus- ja/tai uudisrakentamisvaihtoehtoa täydellisestä purkamisesta ja uudisrakentamisesta raskaaseen kaikkien rakennusten peruskorjaamiseen kerralla tai peruskorjaamiseen vaiheittain rakennuksen osa kerrallaan. Kaikissa tarkasteluvaihtoehdoissa tarkasteluun sisällytettiin teknistaloudellisesti kannattaviksi arvioitavat toimenpiteet, mutta ei esimerkiksi merkittäviä tilamuutoksia, lämmöntuotantotavan muutoksia tai muita erillisiä energiainvestointeja.
– Elinkaaritarkastelu on kehittyvä palvelu, josta on jo paljon kokemuksia, mutta Suomessa rakentamisen investointipäätökset valitettavasti tehdään usein lyhyen aikavälin kustannusten perusteella, Toorikka sanoo. – Tässä kohteessa elinkaaritarkastelu varhaisessa vaiheessa ennen korjaamiseen tai rakentamiseen ryhtymistä oli suositeltavaa, koska ennen konkreettisia toimenpiteitä pystytään parhaiten vaikuttamaan koko tulevan elinkaaren kustannuksiin. Toimitimme tilaajalle tarkastelun tulokset kumulatiivisina kuvaajina, joiden avulla voi vertailla kustannusten syntyä, kertymistä ja painottumista tarkastelujakson ajalla. Tämä on mielestämme intuitiivinen ja helposti ymmärrettävä esitystapa, joka kertoo enemmän kuin kokonaisarvo. Tässä kohteessa yhtenä haasteena oli se, ettei kaikesta vanhasta korjaamisesta ole olemassa dokumentaatiota, ja siksikin kokonaiskuvan ja yksityiskohtien selvittämien oli erittäin tärkeää. Tulosten perusteella pystytään määrittämään kaikkein kiireellisimmät toimenpiteet. Asiantuntevassa tarkastelussa pienetkin asiat otetaan huomioon, mutta lillukanvarret eivät ohjaa tekemistä.
Autoalan rakennemuutos vielä avoin tilainvestointeja ajatellen
– Ennustamiseen liittyy paljon epävarmuuksia, koska emme tiedä miten rakennusta tullaan todellisuudessa käyttämään tai miten energia- ja muut käyttökustannukset muuttuvat tulevina vuosikymmeninä, Toorikka jatkaa. – Tulevaisuuden muutosten epävarmuuksia otetaankin huomioon laskelmille tehtävillä herkkyystarkasteluilla. Resurssitehokkainta vaihtoehtoa haettiin tässäkin tapauksessa tarkastelemalla rinnakkain potentiaalisia elinkaaren jatkumoita. Vertaileva tai ohjaava elinkaarilaskenta on hyvä työkalu tiedolla johtamiseen ja päätöksentekoon, jotta resurssit voidaan kohdistaa parhaalla mahdollisella tavalla. Kokonaisuuteen olisi voitu lisätä vielä hiilijalanjälkilaskelma, joille on nykyisin paljon kysyntää.
Esimerkki elinkaarikustannusten kertymisestä 30 vuoden ajanjaksolla eri vaihtoehdoissa ja yhdessä kustannusskenaariossa.
– Tulin vuonna 1997 opettajaksi toimipisteeseen, joka oli vastikään remontoitu palvelemaan sen ajan tarpeita, kertoo Tredun koulutusjohtaja Ari Mäkitalo. – Sijainti Nekalassa on loistava alojemme opiskeluun, koska Hatanpään alueella sijaitsee valtaosa merkkiorganisaatioista ja varaosaliikkeistä, jotka palvelevat harjoittelupaikkoina ja työllistävät suuren osan autoalalta valmistuvista opiskelijoista. Alueella toimivat lisäksi LVI-alan tukkuliikkeet, jotka taas palvelevat talotekniikan opiskelijoita.
– Energiateknologioiden kehittyminen muuttaa autokorjaamotoimintaakin, kun autokanta sähköistyy; Mäkitalo jatkaa. – Peruskorjaamotoiminta kuitenkin säilyy vielä tietyllä rakenteella Suomen autokannan ansiosta. On kuitenkin syytä olla varovainen sijoitettaessa kiinteisiin rakenteisiin, koska alan muutosta ei voi tarkasti ennakoida. Muuntojoustavuus on ehdoton edellytys meidänkin alamme kiinteistöille. Olemassa olevilla laskelmilla kertakunnostus on Tredun kannalta mahdoton, koska meidän pitää ennen kaikkea turvata opetusresurssimme. Kiinteistöön kohdentuvien vuokrakulujen osalta koulutuksen taloudellinen kantokyky on ehdoton perusedellytys. Jos päädytään uudisrakennukseen, neliömäärä on suunniteltava hyvin tarkkaan koulutuksen vaatiman kriittisen tilamäärän mukaan. Väistötilaratkaisut on samoin mietittävä todella tarkkaan osana tilakohtaista saneerausta. Yhtälö on kaikin puolin todella haastava.
Käytännön yhteistyö kentällä tuki kokonaisuuden hahmottamista
– Kuntotutkimuksia lähdettiin edistämään kokonaisuus edellä, kertoo tutkimushanketta koordinoinut ja kenttätutkimuksiin henkilökohtaisesti osallistunut Vahanen Rakennusfysiikka Oy:n projektipäällikkö Laura Virtanen. – Käytännön tason yhteistyö on toiminut valtavan hyvin, ja matkan varrella on päässyt tutustumaan kaikkiin hankeosapuoliin. Erityisen mukavaa on ollut se, että käyttäjän edustajat ovat olleet tiiviisti mukana prosessissa ja erittäin yhteistyöhaluisia. Esimerkiksi vahtimestari on ollut mukana ”salapoliisityössä” ja lähettänyt sähköpostilla valokuvia kadoksissa olleesta tarkastusluukusta. Hyvä meininki on tarttunut koko tiimiin. Kohteessa on tehty yhteensä viitisentoista erilaista laajaa tutkimuskokonaisuutta, mutta koska tutkimuksia tehtiin samaan aikaan, turhaa työtä pystyttiin välttämään. Esimerkiksi haitta-ainetutkimuksia varten tehdyistä rakenneavauksista tarkasteltiin rakenteiden toteutustapaa ja kosteusteknistä toimivuutta. Monesti kolmenkin tutkimuksen kenttätyöt saattoivat olla käynnissä samaan aikaan, ja ruokatunnilla vertailimme tekemiämme havaintoja, jolloin päätelmien tekeminen helpottui. Kohdekäyntejä on vuosien varrella kertynyt paljon, mutta pandemia-aika saattoi jopa helpottaa kuntotutkijoiden työtä, koska tilat olivat tällöin enemmän tyhjillään.
– Yhteistyö Tredu-Kiinteistöjen, Tampereen Tilapalvelujen ja Vahasen tutkijoiden kesken on toiminut erinomaisesti, vahvistaa suunnittelupäällikkö Harri Jokinen. – Syksyn aikana on viety elinvoima- ja osaamislautakunnan käsiteltäväksi ammatillisen koulutuksen palveluverkko-ohjelma, jossa on ollut Ajokinkujan toimipisteen osalta esillä elinkaaritarkastelulla tuotetut rakentamisen ja korjaamisen suunnitelmaskenaariot ja pitkän tähtäimen PTS-suunnitelma. Lautakunnan jäsenillä on ollut tarvittava tieto päätöksenteon tukena peilattaessa suunnitelmia autoalan rakennemuutokseen.
– Seuraavaksi käynnistetään tarveselvitys ja hankesuunnittelu, jotka ohjaavat myöhemmässä vaiheessa toteutussuunnittelua ja rakentamista, Tuohino kertoo. – Aikataululuonnos on jo olemassa vuoden 2022 ensimmäiselle neljännekselle, ja vuonna 2023 on tarkoitus edetä rakentamistoimenpiteissä. Jatkamme tiivistä yhteistyötä Tredun ja Tampereen Tilapalveluiden kanssa hankkeen viemiseksi eteenpäin reunaehdot huomioon ottaen.
Lisätiedot:
Arto Toorikka
Elinkaari- ja vähähiilisyyspalveluiden palveluvastaava
Vahanen Rakennusfysiikka Oy
arto.toorikka@vahanen.com
Antti Tuohino
Kiinteistöpäällikkö
Tredu-Kiinteistöt Oy
antti.tuohino@tampere.fi